MERSİN TAHLİYE DAVASI AVUKATI | KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR? (2026 GÜNCEL HUKUKİ REHBER)

Mersin’de kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların özellikle son dönemde arttığı gözlenmektedir. Bu uyuşmazlıkların önemli bir kısmını kiracının tahliyesine ilişkin süreçler oluşturmaktadır.

Tahliye davaları, hem Türk Borçlar Kanunu hem de İcra ve İflas Kanunu kapsamında düzenlenen, belirli şartlara ve sürelere bağlı teknik hukuki süreçlerdir.

Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan sorular, ilgili kanun hükümleri çerçevesinde detaylı ve sistematik şekilde ele alınmıştır.

1- TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye davası, kiraya verenin kanunda düzenlenen sebeplerden birine dayanarak kiracının kiralananı boşaltmasını sağlamak amacıyla açtığı davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, kiraya verenin tek taraflı iradesine bırakılmamış olup yalnızca kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu nedenle, kira ilişkisinin sona erdirilmesi ancak kanuni dayanakların varlığı ve usule uygun bir süreç yürütülmesi halinde mümkün olabilmektedir.

2- KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ BİTİNCE KİRACI TAHLİYE EDİLİR Mİ?

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, tek başına kiracının tahliyesini gerektiren bir durum değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılmaktadır. Bu düzenleme kiracıyı koruyucu nitelikte olup, kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak tahliye talep etmesini engellemektedir.

3- KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye için en sık karşılaşılan ve en önemli sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak bir süre vererek borcun ödenmesini talep edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sürenin en az otuz gün olması gerekmektedir. Verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye sürecini başlatabilir. Bu hüküm uygulamada hem dava yoluyla hem de icra yoluyla tahliyeye dayanak oluşturmaktadır.

4- KİRA BORCU NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI İLE İCRA YOLUYLA TAHLİYE ARASINDAKİ FARK NEDİR?

Tahliye süreci, kira alacağına dayalı olarak iki farklı yolla yürütülebilmektedir. Bunlardan ilki sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası, diğeri ise İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri kapsamında yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliyedir. İcra yoluyla tahliye sürecinde kiracıya gönderilen ödeme emrinde tahliye ihtarı da yer almakta olup, borcun ödenmemesi halinde süreç daha hızlı ilerlemektedir. Buna karşılık bazı tahliye sebepleri yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilmekte olup, bu nedenle somut olayın özelliklerine göre uygun hukuki yolun seçilmesi gerekmektedir.

5- TAHLİYE DAVASI AÇMADAN ÖNCE ARABULUCULUK ZORUNLU MUDUR?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda genel kural olarak arabuluculuğa başvuru dava şartı olarak düzenlenmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca taraflar, tahliye davası açmadan önce arabuluculuk sürecini tüketmek zorundadır. Ancak İcra ve İflas Kanunu kapsamında yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Bu nedenle başvurulacak hukuki yolun belirlenmesi, arabuluculuk yükümlülüğü bakımından da önem taşımaktadır.

6- EV SAHİBİ İHTİYAÇ NEDENİYLE KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR Mİ?

Kiraya veren, belirli şartların varlığı halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunması halinde tahliye davası açılabilmektedir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmekte olup, mahkemeler tarafından bu husus titizlikle değerlendirilmektedir.

MADDE 350- “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

7- YENİ MALİK KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR Mİ?

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik de belirli şartlar altında tahliye talebinde bulunabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açılması mümkündür.

MADDE 351- “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

8- TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR VE GEÇERLİ OLMASI İÇİN ŞARTLAR NELERDİR?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği hukuki bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca bu taahhüdün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve yazılı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu şartların sağlanması halinde kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurabilir veya dava açarak tahliye talep edebilir.

MADDE 352-“ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

9- İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE NASIL OLUR?

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki kez haklı ihtara maruz kalması halinde kiraya verenin tahliye talep etme hakkı doğmaktadır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen bu durumda, ihtarların usulüne uygun olması ve kira borcunun gerçekten ödenmemiş olması gerekmektedir.

10- KİRACININ BAŞKA EVİ VARSA TAHLİYE MÜMKÜN MÜDÜR?

Kiracının aynı yerleşim yeri içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması da tahliye sebeplerinden biri olarak düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmemesi şartıyla tahliye talebinde bulunulabilmektedir. Ancak bu konutun gerçekten kullanılabilir nitelikte olması gerekmektedir.

11- TADİLAT VEYA YIKIM NEDENİYLE TAHLİYE MÜMKÜN MÜDÜR?

Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarım yapılması veya imar faaliyetleri kapsamında kullanımının mümkün olmaması halinde tahliye mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen bu durumda, yapılacak işlemlerin taşınmazın kullanımını fiilen imkânsız hale getirecek nitelikte olması gerekmektedir. Basit tadilat işlemleri tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir.

12- TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ NEDİR?

Tahliye davalarında en kritik unsurlardan biri dava açma süresidir. Uygulamada en sık yapılan hataların başında, kanunda öngörülen bu sürelerin kaçırılması gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye sebeplerine göre farklı süreler öngörülmüş olup, bu süreler çoğu zaman hak düşürücü nitelik taşımaktadır. Bu nedenle her tahliye sebebi bakımından sürenin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süre (TBK m. 350) Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye düzenlenmiştir. Kanun hükmü şu şekildedir: “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası,

-Belirli süreli sözleşmelerde; sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde,

-Belirsiz süreli sözleşmelerde; fesih dönemine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde Açılmalıdır. Bu süre içinde dava açılmaması halinde, aynı döneme ilişkin tahliye hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir.

• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süresi (TBK m. 351) Taşınmazın el değiştirmesi halinde uygulanacak süreler Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde açıkça düzenlenmiştir: “ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Bu düzenleme doğrultusunda süreler şu şekilde işlemektedir:

- Yeni malik,

- Edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtar göndermek zorundadır,

- Bu ihtardan sonra 6 ay geçtikten sonra dava açabilmektedir .

Ayrıca kanun, yeni malike alternatif bir hak da tanımaktadır. Buna göre yeni malik, isterse sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açabilmektedir.

• Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süresi (TBK m. 352/1) Tahliye taahhüdü en sık kullanılan tahliye sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu hükme göre: Tahliye taahhüdüne dayanılarak yapılacak işlemlerde, Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Süresi (TBK m. 352/2) İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kira borcunun ödenmemesi durumunda uygulanan bir diğer önemli tahliye sebebidir. İlgili kanun hükmü şu şekildedir:

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Bu düzenlemeye göre:

- İhtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir,

-Tahliye davası ise Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre geçirilirse iki haklı ihtara dayanarak tahliye talep etme imkânı ortadan kalkmaktadır.

• Kiracının Başka Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye Süresi (TBK m. 352/3) Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3 maddesi şu şekildedir: “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Bu hüküm gereğince:

- Tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

13- EV SAHİBİ İSTEDİĞİ ZAMAN KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Kiraya verenin kiracıyı dilediği zaman tahliye etmesi mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi gereği tahliye sebepleri sınırlı olarak düzenlenmiş olup, kiracı aleyhine genişletilememektedir. Bu nedenle sözleşmeye konulan ve kiracı aleyhine sonuç doğuran bazı hükümler geçersiz kabul edilebilmektedir. MADDE 354- “ Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

14- TAHLİYE SONRASI TAŞINMAZ HEMEN KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ?

Tahliye sonrasında taşınmazın yeniden kiraya verilmesi bazı durumlarda sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Aksi durumda eski kiracı lehine tazminat yükümlülüğü doğmaktadır.

MADDE 355- “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

15- KİRACI TAŞINMAZA ZARAR VERİRSE TAHLİYE EDİLİR Mİ?

Kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması halinde tahliye mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kapsamında kiracıya ihtar verilmesi ve aykırılığın giderilmesi için süre tanınması gerekmektedir. Ancak aykırılığın ağır olması durumunda sözleşmenin derhal feshi de gündeme gelebilmektedir.

MADDE 316- “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

16- YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ YOKSA TAHLİYE MÜMKÜN MÜDÜR?

Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir ve sözlü kira ilişkileri de geçerlidir. Ancak yazılı sözleşmenin bulunmaması halinde kira ilişkisinin şartlarının ispatı güçleşmektedir. Bu nedenle uygulamada yazılı sözleşme büyük önem taşımaktadır.

17- TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Tahliye davalarının süresi, mahkemenin iş yoğunluğuna ve somut olayın özelliklerine göre değişiklik göstermektedir. Uygulamada dava yoluyla tahliye süreci ortalama altı ay ile bir buçuk yıl arasında sonuçlanırken, icra yoluyla tahliye süreci daha kısa sürede tamamlanabilmektedir.

18- TAHLİYE SÜRECİNDE HANGİ BELGELER GEREKLİDİR?

Tahliye sürecinde ispat açısından çeşitli belgelerin sunulması gerekmektedir. Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarnameler, ödeme belgeleri ve varsa tahliye taahhüdü gibi belgeler davanın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir.

19- TAHLİYE DAVASINDA EN SIK YAPILAN HATALAR NELERDİR?

Tahliye davalarında en sık karşılaşılan hatalar arasında sürelerin kaçırılması, usule uygun ihtar yapılmaması, yanlış hukuki yolun tercih edilmesi ve yeterli delil sunulmaması yer almaktadır. Bu tür hatalar davanın reddine veya sürecin uzamasına neden olabilmektedir. Bu sebeple teknik bir dava olan “ tahliye davası” açılmadan evvel alanında uzman bir avukata danışılması oldukça elzemdir.

20- TAHLİYE SÜRECİNDE AVUKATLA ÇALIŞMAK GEREKLİ MİDİR?

Tahliye davası sürecinde avukatla temsil zorunlu olmamakla birlikte, sürecin teknik yapısı ve süre sınırlamaları dikkate alındığında hukuki destek alınmasının önemli olduğu değerlendirilmektedir. Profesyonel destek, sürecin doğru yönetilmesini ve hak kayıplarının önlenmesini sağlamaktadır.

MERSİN TAHLİYE DAVASI AVUKATI | AV. DİCLE ASLAN

Mersin’de faaliyet gösteren Av. Dicle Aslan tarafından, tahliye davaları ve kira uyuşmazlıkları kapsamında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmetleri sunulmaktadır.

Tahliye sürecinin doğru ve etkin şekilde yürütülmesi amacıyla, somut olayın özelliklerine uygun hukuki stratejiler geliştirilmektedir.

Sonuç olarak; Tahliye davalarının, kanunda sınırlı olarak düzenlenen sebepler çerçevesinde ve belirli usul kurallarına uygun şekilde yürütülmesi gereken teknik süreçler olduğu kabul edilmektedir. Mersin’de kira uyuşmazlıklarının yoğunluğu dikkate alındığında, sürecin doğru yönetilmesi ve hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.