TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? HANGİ DURUMLARDA GEÇERLİDİR? (2026 GÜNCEL HUKUKİ REHBER)

Mersin’de kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar incelendiğinde, özellikle tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesinin uygulamada en sık başvurulan yöntemlerden biri olduğu görülmektedir. Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından hızlı ve etkili bir tahliye imkânı sağlamakla birlikte, yalnızca belirli şartların sağlanması halinde hukuki sonuç doğurmaktadır.

Bu yazıda, tahliye taahhütnamesi nedir, geçerlilik şartları nelerdir, nasıl tahliye yapılır ve dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar detaylı şekilde ele alınmaktadır.

1- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği hukuki bir belgedir. Bu belge, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verene özel bir tahliye hakkı tanımaktadır.

Türk Borçlar Kanunu m. 352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu hüküm gereğince tahliye taahhütnamesi, doğru düzenlendiğinde kiraya verenin en güçlü tahliye araçlarından biri olarak kabul edilmektedir.

2- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı temel şartların eksiksiz şekilde sağlanması gerekmektedir. Öncelikle taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması zorunludur. Bu şart, kiracının serbest iradesinin korunması amacıyla kanun koyucu tarafından açık şekilde düzenlenmiştir.

Bunun yanında taahhütnamenin yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiracının iradesini açık ve tereddütsüz şekilde ortaya koyması gerekmektedir. Bu unsurların eksik olması halinde tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talebinde bulunulması mümkün olmamaktadır.

3- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NE ZAMAN VERİLMELİDİR?

Tahliye taahhütnamesinin en önemli geçerlilik şartlarından biri, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu bu hususu açık şekilde düzenlemiş olup, kira sözleşmesi kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Bunun nedeni, kiracının sözleşme aşamasında baskı altında olabileceği ve gerçek iradesini yansıtmayabileceği yönündeki hukuki değerlendirmedir. Bu nedenle uygulamada kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri çoğu zaman geçersiz sayılmaktadır.

4- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE TAHLİYE TARİHİ BULUNMASI ZORUNLU MUDUR?

Evet, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli bir tahliye tarihini içermesi gerekmektedir. Kanun metninde “belli bir tarihte boşaltmayı” ifadesi yer almakta olup, bu durum tahliye tarihinin açık ve net şekilde belirtilmesini zorunlu kılmaktadır. Tarih içermeyen veya sonradan doldurulan belgeler, geçerlilik bakımından ciddi risk taşımaktadır.

5- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE KİRACININ İMZASI GEREKLİ MİDİR?

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için kiracının imzasının bulunması zorunludur. İmza, kiracının irade beyanını ortaya koyan en önemli unsurdur. Kiracının imzayı inkâr etmesi halinde, taahhütnamenin geçerliliği tartışmalı hale gelmekte ve ispat yükü kiraya verene geçmektedir. Bu nedenle imzanın inkârını önleyecek şekilde belge düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu hususa ilişkin ifade edilmelidir ki; noterlikçe düzenlenen tahliye taahhütnameleri resmi belge niteliğinde olup, kiracının imzayı inkâr etmesinin önüne geçmektedir.

6- BOŞ TARİHLİ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Boş tarihli olarak imzalanan ve sonradan doldurulan tahliye taahhütnameleri, uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu tür belgelerin geçerli olup olmayacağı her somut olaya göre kendi içerisinde değerlendirilmelidir. Fakat Yargıtay kararları ışığında boş Tahliye Taahhütnamesine imza atan kiracının, hukuk önünde korunmadığını ifade etmek yanlış olmaz.

YARGITAY 6. HD, 11.03.2008 T. 2008/11 E. 2008/2784 K.

"…atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır."

7- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ Mİ? HANGİ DURUMLARDA GEÇERSİZ SAYILIR?

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir. Özellikle kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri, çoğu durumda geçersiz kabul edilmektedir. Bunun nedeni, Türk Borçlar Kanunu’nun açık hükmü gereği taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesinin zorunlu olmasıdır.

YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E: 2017/4711 K: 2018/2893 T: 28.02.2018

"KİRA SÖZLEŞMESİ İLE AYNI TARİHTE YA DA DAHA ÖNCEKİ TARİHTE ALINAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ DAVA TARİHİNDE YÜRÜRLÜKTE BULUNAN 6098 SAYILI T.B.K’NUN 26. MADDESİ GEREĞİNCE KİRACININ SERBEST İRADE MAHSULÜ OLMADIĞINDAN BATILDIR. 04.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir. Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır. Bunun aksini davalının olaylara dayanarak kanıtlaması gerekir. Somut olayda; tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup, kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir."

Ayrıca, tahliye tarihi içermeyen, boş bırakılmış veya sonradan doldurulan belgeler de geçersizlik riski taşımaktadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi aşamasında hukuki hassasiyet gösterilmesi gerekmektedir.

8- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesi iki farklı şekilde gerçekleştirilebilmektedir. Bunlardan ilki icra yoluyla tahliye, diğeri ise dava yoluyla tahliyedir. Kanun hükmü gereği kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Uygulamada genellikle icra yolunun tercih edildiği ve daha hızlı sonuç alındığı gözlenmektedir.

9- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI DAVA AÇMA SÜRESİ KAÇ GÜNDÜR?

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süresi, kanunda açık şekilde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde hukuki yola başvurması gerekmektedir. Bu sürenin kaçırılması halinde, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talep etme hakkı önemli ölçüde zayıflamakta ve çoğu durumda kullanılamaz hale gelmektedir. Bu nedenle sürenin doğru hesaplanması büyük önem taşımaktadır.

10- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NOTERDEN YAPILMAK ZORUNDA MI?

Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir. Kanun yalnızca yazılı şekil şartını aramaktadır. Ancak uygulamada imzanın inkâr edilmesi gibi durumların önüne geçilebilmesi için noter aracılığıyla düzenlenmesi veya imzanın güvence altına alınması önerilmektedir.

11- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İPTAL EDİLEBİLİR Mİ?

Tahliye taahhütnamesinin iptali mümkündür; ancak bu durum belirli şartlara bağlıdır. Kiracı, taahhüdün baskı altında alındığını, iradesinin sakatlandığını veya hukuka aykırı şekilde düzenlendiğini ileri sürebilir. Ancak bu iddiaların somut delillerle ispat edilmesi gerekmektedir. Aksi halde taahhüt geçerli kabul edilmekte ve tahliye kararı verilebilmektedir.

12- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ KİRA SÖZLEŞMESİNDEN BAĞIMSIZ MIDIR?

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden bağımsız bir hukuki işlem niteliğindedir. Bu nedenle kira sözleşmesinin devam ediyor olması, tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talep edilmesini engellememektedir. Bu durum, tahliye taahhütnamesini kiraya veren açısından oldukça güçlü bir hukuki araç haline getirmektedir.

13- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE RAĞMEN KİRACI ÇIKMAZSA NE YAPILIR?

Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde kiraya verenin doğrudan hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi bu durumu açıkça düzenlemektedir: “ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu hüküm doğrultusunda kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra yoluyla tahliye sürecini başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu süre içerisinde işlem yapılmaması halinde tahliye hakkı hak düşürücü süre sebebiyle ortadan kalkmaktadır.

14- İCRA YOLUYLA TAHLİYE NASIL YAPILIR?

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak en sık başvurulan yöntem icra yoludur. Kiraya veren, icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu süreçte kiracıya bir ödeme ve tahliye emri gönderilmekte olup, kiracının süresi içinde itiraz etmemesi halinde tahliye işlemi gerçekleştirilebilmektedir.

İcra yolunun tercih edilmesinin temel nedeni, dava yoluna göre daha hızlı sonuç alınabilmesidir. Ancak icra sürecinde yapılacak usul hataları, takibin iptaline veya sürecin uzamasına neden olabilmektedir. Bu nedenle işlemlerin dikkatli ve usulüne uygun yürütülmesi gerekmektedir.

15- TAHLİYE DAVASI AÇMAK MÜMKÜN MÜDÜR?

Tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açılması da mümkündür. Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu yol genellikle icra yoluna alternatif olarak tercih edilmekte olup, bazı durumlarda daha güvenli bir seçenek olarak değerlendirilmektedir. Ancak dava sürecinin, icra yoluna göre daha uzun sürdüğü göz önünde bulundurulmalıdır.

16- 1 AYLIK SÜRE KAÇIRILIRSA NE OLUR?

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak yapılacak işlemlerde en kritik hususlardan biri süredir. Türk Borçlar Kanunu açık şekilde, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde işlem yapılması gerektiğini düzenlemiştir. Bu sürenin kaçırılması halinde, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açılması hakkı ortadan kalkmaktadır. Bu nedenle sürenin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir.

17- KİRACI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İTİRAZ EDERSE NE OLUR?

Kiracı, tahliye taahhütnamesine karşı çeşitli itirazlarda bulunabilir. En sık karşılaşılan itirazlar arasında imzanın inkâr edilmesi, taahhüdün baskı altında alındığı iddiası veya belgenin geçersiz olduğu savunması yer almaktadır. Bu durumda uyuşmazlık yargıya taşınmakta ve mahkeme tarafından taahhütnamenin geçerliliği değerlendirilmektedir. Eğer taahhüt geçerli kabul edilirse tahliye kararı verilmektedir.

Bu aşamada gerek icra dairesine yapılan itiraz, gerek itiraz üzerine açılacak olan itirazın iptali veya kaldırılması davası, işbu davalarda iddia edilecek olan hususlar ve söz konusu hususların ispatı konuları oldukça önemlidir. Bu sebeple tahliye davası açılmadan, icra takibi başlatılmadan ya da icra takibine itiraz edilmeden hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir.

18- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VARSA KİRACI KESİN ÇIKAR MI?

Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından güçlü bir hukuki araç olmakla birlikte, her durumda kesin tahliye sonucunu garanti etmemektedir. Taahhütnamenin geçerliliği, şekil şartlarına uygunluğu ve süresinde işlem yapılıp yapılmadığı mahkeme veya icra mercileri tarafından denetlenmektedir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin doğru şekilde düzenlenmiş olması ve sürecin usule uygun yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

MERSİN TAHLİYE AVUKATI | TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ DANIŞMANLIĞI

Mersin’de faaliyet gösteren Av. Dicle Aslan tarafından, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçleri başta olmak üzere kira hukuku alanında kapsamlı hukuki hizmet sunulmaktadır.

Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması, geçerliliğinin değerlendirilmesi ve tahliye sürecinin yürütülmesi konularında profesyonel destek sağlanmaktadır.

Sonuç olarak; Tahliye taahhütnamesi, doğru düzenlendiğinde kiraya veren açısından en hızlı ve etkili tahliye yöntemlerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Ancak bu belgenin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen şartlara sıkı şekilde bağlıdır. Bu nedenle sürecin hukuki çerçevede yürütülmesi ve hatalı işlemlerden kaçınılması, bu doğrultuda alanında uzman bir hukukçudan destek alınması büyük önem taşımaktadır.